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『文学醉馨园』孔卓人

♀恋时光一瞥,众里回眸流转,风流百千叠♂

 
 
 

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『原』经济与管理:【房产与经济】  

2012-08-04 19:40:20|  分类: 经济管理 |  标签: |举报 |字号 订阅

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        房产与经济

 

             作者:孔卓人

经济学是以优化结构为目的,让国家、机构或个人注重长期利益为导向,兼顾短期利润,持续营造赚钱或满足物质需求的一门学问。经济学中的人是利益与利润的缔造者,人的理性与否决定着经济的走向,而人却往往是感性者,人的贪婪与恐惧有一种过渡倾向。当大多数参与者以贪婪占上风时,便会演绎着惊心动魄的泡沫,并且泡沫的大小会高出人们的心理预期,也就是有一个泡沫溢出值,此时价格会远远高出价值产生背离,理性的人便会出局了结,而在最高点参与入场的,就是博傻赌局中的牺牲品。当大部分参与者过渡恐惧时,就会有惯性下冲,制造一个比人们预想的砖石底更低的心理底。两者之间肯定会贯穿资产的真正价值,形成一条从极高点到极低点的趋势曲线,而两个极低点的纵向坐标间的时间段便是经济的一个周期,一个周期中有两个势,一种是上冲势,另一是下穿势,经济学中的势很重要,因为势不可挡,顺势者益,违势者损,是万古不变的恒律。如今的房地产价格正处于下降通道,并存在很大泡沫,在中国每一家庭20年才能购得普通住房,而在西方一些发达国家,平均值在6-8年,另外,中国的房子空置率很高,也就是说投资性房产占很大一个比例。虽然,泡沫有进一步被吹大的可能,但总的趋势是去泡沫的过程,现在最紧要的是将房产价格降到一个理性的水平,但不要出现人为的太悲观、消极状态,也就是房地产的恐慌性崩盘。为此,重要的是要逐步下调房价至理性水平,而不能让房价失去控制漫天上涨,也不能失控急速下挫,总之,要让房价处在政府受控状态。

经济学的本质是供与需的关系学,因为经济与贸易有关,而贸易紧跟市场脚步,市场就是交易,交易中影响价格的关键是供需矛盾。供大需少,价格下挫,需大供少,价格坚挺,因此,物以稀为贵,也是自古的恒律。人离不开空气与水,但它们却很廉价,人不需要黄金,但黄金却代表着昂贵。由于空气与水到处都是,而黄金的采掘与提炼是需要较高的成本,再则黄金也稀缺。试想,如果我们身边到处是黄金,而空气与水很稀缺,那或许又是另一种情形。随着政府保障性住房的不断扩建与新房产的投入,还有老一代婴儿潮的逐渐老龄化,独生子女对房产的需求正在进一步减弱,2015年如果继续执行计划生育,人口将达到最高点后逐步下降,因此对房产的需求也会有所减少。中国政府关键之一是将投资性资金挤出房产,最大限度减低房产空置率,及进一步加大保障性与普通新住房的供给,满足大家对住房的需求,房价亦会顺势下降。

经济学中有一个挤出效应原理。一笔资金买N样商品,其中一件商品价格奇高,就会降低其它商品的购买力,如果这种商品是必须品时,这种效应就会更加突出。而房地产因泡沫价格居高不下时,滞留在房地产里的资金将会很大程度上影响实体经济的购买力,在欧美经济繁荣期,中国经济还可以依靠出口,以外需拉动经济,但一旦欧美经济不景气,这种外向型为导向的经济就会受到重创,内需的不足将导致一部分企业利润大减或亏损,甚至倒闭,这就是或许欧美经济危机,但道琼斯指数已创新高,而上证指数徘徊不前的原因之一吧。试想,如果房产很廉价,但是鞋却很贵,贵得像现今的房地产,则会出现两种情况,一则有很多人会裸足行走,二则将很大程度上影响对其它商品的购买力,其造成的影响力比如今的地产业更大,因为房产可用几十年,但鞋却最多穿几年。所以,中国的大部分民意是希望房价回归理性的,这也是政府用调控政策让房价下调的原因之一。

就房地产与经济的关联度而言,经济若想健康稳定地发展,房地产必须健康稳定,因此就短期来说是切忌暴跌暴涨的。暴涨产生泡沫,有泡沫不加以控制必将破灭。一旦房地产因泡沫崩盘首先是银行业崩盘,随后是实体的崩盘,乃至经济的硬着陆,所以关键是不能再吹大泡沫,并控制泡沫。让房产在3-5年内回归理性,实行软着陆,从而扩大内需,符合民意,使中国经济不因大起大落而受硬伤、内伤是很有必要的,尤其在“十二五”这个经济转型期,就显得尤为重要,政府部门不得不引起足够的重视。(以上观点仅供参考)

                       写于2012.8..

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